WeWork заполнила свою долгожданную заявку S-1, и ожидается, что это IPO будет одним из крупнейших в 2019, уступая майскому IPO UBER.
Некоторые издания иронизируют, что это не «технологическое IPO, а скорее «мыльная опера». Нетрудно понять, что именно смущает аналитиков, потому что в S-1 большое количество сюрпризов для инвесторов, как скрытых, так и лежащих на поверхности.
Wework наконец то раскрыл перед размещением общие финансовые показатели, где обнаружились ускоряющиеся убытки, дорогостоящие договора аренды, а самое главное сложная позиция генерального директора Адама Неймана, влияние которого после IPO нисколько не исчезнет.
WeWork указала в своем заявлении на IPO, что убытки выросли до более чем 900 миллионов долларов за первые шесть месяцев года, и это на фоне чистго убытка за 2018 год в размере $1,9 млрд долларов. Массовые потери стали неотъемлемой частью IPO единорогов, достаточно вспомнить Uber и Lyft. Инвесторам придется сильно довериться, что WeWork продемонстрирует признаки устойчивой экономической модели. Более того, математика модели такова, что в течение года WeWork может оказаться совсем без денег.
Из расчета 150-200 млн долл. затрат в месяц, у компании есть около шести месяцев, прежде чем она может столкнется с финансовым кризисом. По сути она привлекает деньги для выкупа оптом долгосрочных договоров аренды с арендодателями на срок до 15 лет, в то же время предлагая своим членам краткосрочные договоры аренды, на два года. Если вы проследите за показателем ликвидности в отчетности, он неуклонно падает. В момент рецессии на рынке это может быть очень большим риском в рецессии. Снижение дохода компании на членство также вызывает некоторые опасения.
WeWork оценивает общий рынок в 945 миллиардов долларов, применяя средний доход на члена в WeWork к потенциальному будущему члену группы. Однако доходы в расчете на одного члена в будущем сократятся, так как он выходит на международный рынок с более дешевыми рынками. Если у WeWork уже есть проблемы с увеличением среднего дохода на одного участника, может быть сложно заставить акционеров выложить еще пару дополнительных долларов на акцию на такие вещи, как программное обеспечение или другие услуги.
Также интересная iтука получается со структурой компании. После того, как WeWork в апреле переименовался в компанию We, она приняла сложную корпоративную структуру, называемую зонтичной партнерской корпорацией, или Up-C.
По сути, это превратило WeWork в компанию с ограниченной ответственностью. Компания We контролировала ее и создавала совместные предприятия в Азии, а также другие связанные предприятия, такие как фонд ARK Capital Advisors, который контролирует глобальное управление недвижимостью и ее приобретения.
По данным Financial Times, структура Up-C имеет налоговые льготы для Нейман и других руководителей, поскольку они смогут платить налог на любую прибыль по индивидуальной ставке подоходного налога. Однако акционеры, которые придут на IPO будут облагаться двойным налогообложением, поскольку холдинговая компания будет облагаться налогом на доходы, а инвесторы будут платить еще один налог на дивиденды.
Также WeWork сталкивается с уникальными рисками при работе в Китае. Бизнесом в регионе управляют группы, которые он не может контролировать, местные законы отличаются по продолжительности аренды, и он подпадает под действие Закона о кибербезопасности Китая 2017 года, который предоставляет правительству Китая доступ к корпоративным данным.
С создателем и ее Председателем совета директоров Адамом Нейманом вообще интересная история. Если вы делаете ставку на WeWork, вы делаете ставку лично на Неймана. Он контролирует большинство прав голоса через акции компаний класса B и C, причем оба класса имеют 20 голосов за акцию по сравнению с акциями класса A, которые имеют один голос на акцию. Акции Neumann могут еще больше увеличиться в результате опциона до IPO в размере около 42,5 млн. aкций, который будет передан в течение следующих 10 лет.
Все усложняется еще тем, что WeWork арендует и оплачивает аренду зданий, частично принадлежащих Neumann. Он владеет долями в четырех коммерческих объектах, сданных в аренду WeWork, заявляет S-1. В период с 2016 года по июнь 2019 года компания выплатила 20,9 млн. Долл. США арендодателям, осуществляющим надзор за этими договорами аренды, в том числе, по факту, самому Нейману !
Кроме того, когда WeWork в апреле переименовался в компанию We, компания приобрела торговую марку «We» у We Holdings LLC, инвестиционной компании Неймана и соучредителя Мигеля МакКелви. В рамках сделки We Holdings LLC приобрела дополнительный пакет акций We стоимостью 5,9 млрд долларов ! Это как раз такие сделки, которые инвесторы меньше всего хотят видеть, так как это позволяет «старым акционерам» сделать кэшаут, при колоссально растущих убытках и ухудшающемся доходе на члена. Мы должны понимать, что уход Неймана из компании практически непредсказуемо скажется на бизнесе и капитализации компании.
Таким образом мы получаем одним из главных факторов гарантированного развития бизнеса – личность Председателя СД, Адама Неймана, который фактически уже обеспечил себе денежную «пенсию» еще до IPO и после него, продолжит контролировать компанию вместе с женой. Причем он в компании останется един во всех лицах, что напоминает хорошо известную модель Tesla c Илоном Маском.
По всей совокупности факторов – это IPO давно ожидаемое и не более рискованное, чем другие. Интересная креативная модель, авантюрное исполнение, по-сути не «технологический», а почти финансовый бизнес на работе с ликвидностью и обязательствами. Ну и да, Вам надо довериться красавчику Адаму Нейману. Во всем. На 100%.